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    中央明确房产政策 重点发展长期租赁

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    中央明确房产政策 重点发展长期租赁

    • 分类:行业资讯
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    • 来源:
    • 发布时间:2018-01-11 17:10

    中央明确房产政策 重点发展长期租赁

      自十八大提出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度后,我国楼市调控政策从未间断。

      “分类调控、因城施策”房地产市场调控政策效果近年逐步显现。从2013年我国楼市火热攀升至高点,到2014年、2015年开始出现阶段性调整和分化,再经历2016年的冰火两重天后,如今多数热点城市开始“高烧退温”。

      12月18日,国家统计局发布11月70大中城市住宅销售价格变动情况显示,15个热点城市中7个城市新建商品住宅价格环比下降,降幅在0.1至0.3个百分点之间;北京、上海、郑州和武汉四个城市环比持平。

      12月20日闭幕的中央经济工作会议,明确了2018年中国楼市发展方向,强调了长期租赁?;嵋橹赋?,要发展住房租赁市场特别是长期租赁,?;ぷ饬蘩嫦喙胤胶戏ㄈㄒ?,支持专业化、机构化住房租赁企业发展;完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

      据银监会网站,银监会党委传达学习中央经济工作会议精神,也表示要有效防控房地产领域风险。

      【租购并举】

      “未来更多的租赁形式将是3-10年期的租赁”

      【会议表述】要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,?;ぷ饬蘩嫦喙胤胶戏ㄈㄒ?。

      在中原地产首席分析师张大伟看来,与以往政策相比,此次会议最大的变化是,提出了“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

      “多主体供应将改变过去几十年房地产市场发展的逻辑?!闭糯笪氨硎?,只有企业供应商品房、政府供应保障房并不能称之为多主体供应,多主体必然要求供应多元化?!肮サ耐恋刂贫染龆俗》坷丛椿疚烙猩唐贩?,未来集体、企业可能逐渐进入住房供应体系?!?/span>

      按照合同法第二百一十四条规定,租赁期限不得超过一十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

      “长期租赁不是永久租赁,从市场发展角度看,未来更多的租赁形式将是3-10年期的租赁。目前市场上这部分不仅仅是房源缺,客户也缺?!闭糯笪爸毖?,目前中国房地产市场,租赁行为是最不稳定的交易,90%以上的交易都是一年期。

      摩根大通首席经济学家朱海斌认为,此轮调控政策最大的变化在于强调租赁市场。

      从保障房层面看,朱海斌介绍,目前保障房市场规模壮大,2011年到2015年保障房3600万套。2015年以后又开始推出比较大规模的棚户区改造,2015到2017年1800万套,未来三年达到1500万套。

      “但是租赁房还在刚刚启动的阶段,未来租赁房市场如何开展、如何增加租赁房的供应是2018年房地产市场最值得关注的政策焦点?!敝旌1蟊硎?,租赁房供应可能有以下几个途径:由政府主导盖租赁房;对城中村或者农村集体用地进行土地制度改革,农村集体用地用来直接盖租赁房,只能租不能卖;此外,最近北京使用工业用地或者事业单位用地用来开发租赁房,这在一线城市可能会是最主要的租赁房的供应渠道。

      “但从目前的租售比看,房企发展租赁基本都是口号,如何落地,能不能落地,依然是需要政策更加倾斜?!闭糯笪氨硎?,预计后续将有更多的政策体现在对做租赁端的企业进行支持。

      新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷认为,未来的住房制度将进一步体系化,住房制度应该包括高端商品住宅、普通商品住宅、共有产权住宅和租赁住宅四位一体的住房制度。多主体供应意味着未来可能不仅仅是国有土地独家垄断,还可以集体土地入市租赁住房市场,还可以企事业单位自有土地用于住房或租赁住房,甚至商改住,工改住。未来住房也不一定只是开发商来建设,还可以由企事业单位、农村集体组织,多主体来供应住房。

      对于房地产税的步骤,张大伟有着乐观的预判,“整体看,房地产税越来越近,2018年肯定会有实际落地的措施?!彼衔?,最初执行办法从新购的超面积征收,但从长远看,征收范围会涉及存量多套房。

      交通银行研究中心认为,会议提出要保持调控政策连续性和稳定性,表明房地产调控政策短期不会放松,但也不会再加力,实行差别化调控,因城施策?!坝捎诜康夭盎乖诹⒎ɑ方?,这次会议没有提到房地产税?!?/span>

      【长效机制】

      发展租赁市场要平衡好各方利益

      【会议表述】完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

      “房地产市场的长效机制也发生了变化”,“从‘研究建立’转变为‘完善促进’,表明‘房地产长效机制’已从理论层面进入到实践层面?!闭糯笪叭衔?,结合2017年全年各地房地产政策的一系列举措,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制呼之欲出,预计2018年后续将有更多制度性政策发布。

      “几个字的差别,是否说明长效机制已初步形成,但仍需完善?”对此,欧阳捷认为还有待进一步观察,目前长效机制方面,还没有一个单位、组织说得清楚、全面、透彻,还有待进一步学习。

      北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志认为,中央经济工作会议中有关“住房制度”方面的表述有四个地方值得关注:

      第一,第一次提出了“?;ぷ饬蘩嫦喙胤胶戏ㄈㄒ妗??!霸诮⒆饬薏⒕俟讨?,确实出现了一些偏颇或者不均衡倾向,过去政策更多倾向于承租人?!背轮救衔?,政策要能够使得租赁市场的供给侧和承租人双方都能受益。

      陈志解释,目前市场上租赁供给主要有三个来源:源自企业增量市场上拿地的新建房屋、集体土地正在建设的租赁住房、老百姓自有房,而这三种租赁供给源头都涉及供给侧和承租人的利益均衡问题。

      “以企业提供租赁住房为例来看,新建房价格与租赁价格之间存在着错位,加上资金成本在上升,不能忽视了提供租赁住房企业的盈利追求?!痹诔轮究蠢?,如果提供租赁房的企业不能盈利,租赁市场的发展就无法具有可持续性?!安荒芪送啤饬蕖?,要平衡好各方的利益?!?/span>

      第二,与前一段基调不太一样的是,会议重提了“促进房地产市场平稳健康发展”。在陈志看来,保持房地产市场的平稳发展,有必要进行调控,但是也不应该一味打压或者抑制市场?!胺康夭谐∈且桓鲎酆咸逑?,除了住宅,还包括旅游住宅、租赁住宅等,整个房地产体系要保持相应的平稳性,尤其是经济动力互换的过程中,房地产市场在短期内还是要承担相应的重要角色?!背轮舅?,既不能让房价增长过快,又不能让房地产成为其他调整的阻碍。

      第三,会议提出“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”。陈志认为,宏观调控的目标,是不让市场大起大落,保持市场平稳。在保持调控政策连续性的同时,也要具有灵活性,政策要与当时的市场情形、社会目标相适应。

      第四,“分清中央和地方事权,实行差别化调控”。在陈志看来,“分清事权”指的是中央定调控原则、方向和实现目标,地方政府应根据本地区市场的具体情况作相应的调整,而不是简单地根据中央政策制定“一刀切”的政策,要根据实际市场状况实行“差别化调控?!?/span>

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